美国商业地产市场正酝酿一场前所未有的风暴——2025年将有高达3840亿美元的贷款被迫延期，占到期债务的40%！

借款人不是不想还，是还不起；

银行也不想收楼，因为山芋到自己手上也烫手。

这意味多户住宅、工业地产、办公楼等领域的巨额贷款无法如期偿还，

那么，这种情况下，市场会如何转变？

首先，这次被迫延期，其中：

1.多户住宅延期最多，有970亿，虽然还能靠租金撑一撑；但能撑多久取决于利率变化和租客的付租情况，当然也要看银行的耐性。

2.工业地产也没能幸免，贷款到期被迫延期比例高达55%；

3.最惨的还是办公楼：850亿美元贷款延期，这也说明写字楼还在全部债务躺平。

为什么这么多人不还钱？因为——还不起啊！

很多商业地产之前的购入做的过桥贷款，是浮动利率，原本指望2025年美联储降息后，去“两房”集团申请固定较低利率，然后再融资把之前的高息过桥贷款给还了，但由于美联储不降息了，无法申请到低息固定贷款，导致不得跟原有贷款方沟通来个延期半年或1年，这也是借贷双方各自的无奈之举，

一方面，借款人真心没有现金流，有些资产价格基本降到了现有贷款金额，在四处找资金硬撑。

另一方面，对于贷款方银行来说，银行也不愿清算 ，担心估值砍半影响资产负债表。

这里给小伙伴们举个例子：如果贷款出现违约，银行清算（Foreclosure）会导致什么？？

1.如果风险加权资产价值缩水太多，资本比率就会被“稀释”， → 要么增加资本金 → 要么限制放贷能力 → 要么面临监管警告，更严重的，会引发审计、监管评级、甚至股价下跌。

2.贷款资产变成实物资产，贷款资产要“变身”为不动产，银行得把写字楼收回来挂账。

3.记账减值，会计上就得重新估值——原本账上值1亿美元的写字楼，现在市值只有6000万，银行必须做减值处理。

4.触动监管，这笔损失会直接砍掉银行的账面资产，拖累“资本充足率”， 而这正是银行最核心的监管指标。

5.导致结果 ，资本率一降，就可能面临更严格审计、限制放贷，甚至触发股价下跌。

所以——拖着，总比清算好看。

双方互相妥协看来，目前还是“上策”。

但别忘了： 延期不是免死金牌，只是把风险踢到了明年或后年。

聪明的朋友会问我，什么时候银行不再愿意拖延贷款了呢？因为那是他们认为是入市抄底最佳时刻，银行一般在以下情况下会不再愿意拖延贷款：

1. 借款人现金流断裂，无法继续偿付利息。

如果借款人连利息都付不起，银行就意识到：“这不是短期困难，这是彻底没钱了。” 拖延下去没有意义，贷款注定要减值。此时银行会开始着手走违约程序：收回抵押物、寻求接管、出售债权。

2.抵押品价值持续恶化，快要“资不抵债” 。

比如资产的估值从 $1 亿 → $7000 万 → $5000 万，而贷款本金还有 $8000 万未还。银行担心再拖下去资产会彻底“负价值”，为了止损，银行可能在价值还没归零前尽早清算。

3.借款人信息不透明 ，借款人没有合作意愿。

不愿意沟通、提交财务报表、争取再融资，“消极怠工”或“恶意躺平”，银行会认定它为“高风险客户”，直接转为不良资产处理

4.银行自身的财务/监管压力上升。

如果银行的资本充足率下滑，或面临监管审查，它就会主动处置高风险资产，这些拖延的贷款就会被更快被处理掉

听起来像是个危机，但另一边，也出现了机会的窗口。

根据 MarketWatch 的报道，许多机构投资人认为现在是过去15年来最好的进入时机。

为什么？因为：

1.低价购进机会

商业地产价格已经经历两年的下调，找到7折价格购进的资产已经不是难事，基本就是用现有资产的贷款额直接从业主处购进。很多业主无法承受目前现金流压力，与其在债务泥潭中越陷越深，不如早做决断，哪怕割肉，也要断臂求生。

2.租房市场依然火爆

因为房价太高，利息也是过去20年来的最高点，美国年轻家庭买不起房子，目前在美国，首套购房的人群平均年龄已经达到38岁，在2010年时还是30岁，这也导致大量人群去租房，商业住宅类地产租金收益率创出十多年来新高；

3.债权市场也非常活跃

前几天的新闻说黑石投资80亿美金到美国商业地产债权市场（附上那篇新闻），因为很多商业地产业主物业综合情况很好，出租率、租金、状态都很好，但就是高息把物业的现金流抽空，这类好资产，他们是愿意接受12%的债权做过桥贷款，解救他们现金短缺的燃眉之急，这类资产投资周期一般比较短，2-3年，相对比较稳健。

对投资人而言，风暴之中藏着价值洼地。

留足现金，伺机而动——这是最好的时代，也是最坏的时代。