你知道现在美国有多少人能买得起房吗？

只有600万！超过三分之一（也就是4,600万）的家庭选择租房，而这一数据在今年达到了顶峰。

在这个市场里，买房的人越来越少，真正笑到最后的，是那些还在收租的“房东们”。

一、首套购房族正在集体“消失”！

根据《华尔街日报》和CRE Daily数据显示：2024年，美国首次购房者只剩下110万人，是过去二十年最低水平，只有平均值的一半！

为什么呢？

1、房价太贵！

美国过往几十年房价年均涨幅才4%，但过去5年房价年年涨，年均涨幅已经飙到了9%！

2.贷款太贵！

2021年，美国房贷利率只有2.65%，但现在抵押贷款利率已经到了6.8%–7.2%，是自2006年以来的最高值！月供几乎翻倍了！

大家看下面的利率变化表：

3.门槛太高！

现在年收入至少要到127,000 美元，才能还得起中位数房价的月供房贷。

问题来了：美国能达到这个收入的人，只有全美前25.6%的收入家庭。而这些高收入家庭，多数早就有房了。

2021年时，你只需要年薪79,000 美元就能负担得起买房，短短几年就翻了六倍！

更糟的是——疫情期间学生贷款还款暂停了。

2023年重启后，有240万人的信用评分下降，他们正是25–40岁的“首购主力军”，现在却连贷款门槛都过不了

二、新房市场熄火，开发商哭着打折!

买房的人少了，新房自然也卖不动了。

•2024年5月，新房销售下滑6%；

•预计2025年房屋总销量将跌到400万套，是自1995年以来新低！

开发商咋办？只能拼命让利！

D.R. Horton 和 Lennar 等大型房企开始提供贷款补贴、装修升级、减价销售，能让利的全给了，自然盈利空间也被挤压。

像D.R. Horton在一些市场直接提供$20,000的关闭费用补贴 ，再送 3.99%的低利率贷款。

而Lennar 2025年Q2平均销售价格中，平均每套打折13.3% ！

这些优惠不再是“小恩小惠”，而是10–15%级别的大让利。

开发商“一让再让”，但市场仍不买账。

三、租客暴涨，房东成最大赢家！

买不了房的人去哪了？只能租！

1.目前美国租房家庭数量已达到4,600万户，占美国家庭约35% ，创下历史新高。租房市场对房东而言，早已变成铁饭碗。

（这里说的租房市场主要是指多户公寓，独栋物业并没有好转，至于原因，老郭会在后续文章中专门讲解。)

2.2024年，美国整体房屋租赁空置率下降到6.8%，低于过去十年间7.3%的平均水平。

3.房东议价空间飙升，82%的租客续租时被要求接受原价或涨价，Redfin 报告（2024年Q4报道）说，有65%左右的房东在续约时都提出了涨租；

4.这就导致：

①租金普涨:

Zillow数据显示，2025年5月租金同比上涨3.2%

②机构房东收入猛增:

AvalonBay 2024年营收达$29.6亿，净利润增长16%；

而Equity Residential 营收近 $30亿，净利润超 $10亿！

一句话就是：美国房市正在进入一个“卖房难，出租赚”的新周期，房东才是赢家。

四、趋势会逆转吗？

短期来看，只要这两个变量没变：

① 房价不跌

② 利率不降

“首购族买不起 + 房东继续赚钱” 这个格局，就还会持续。

这里面结构性困局是什么？

首购族退场 → 租房需求增加 → 租金上涨 → 房东更赚钱 → 购房门槛更高 → 形成闭环。

你会问，什么时候出现拐点？

老郭的回答是：

①如果房贷利率回落到 6% 以下

②或者房价出现实质性调整（比如大规模失业或经济下行严重；又或者利率不降反升 ）

市场可能会重新出现“首购回潮”

但——无论从美联储政策还是市场供给结构看，这一天还远着呢！

当下的美国房地产，有句话特别真实：“投资房地产，最后为你买单的，是租客。”

只要你的项目能稳定收租，不靠升值暴富，你才算是真正踏进房地产投资的门槛。