2025年上半年，美国楼市出现了一组“反常”的数据：房子多了，买家少了，市场冷了，结果——房价还涨了。

Redfin显示：

1.目前全美挂牌库存总值突破了7000亿美元，这是近5年来房子最多的时候；

2.挂牌超过60天的房子，占了 44%，市场明显冷淡；

3.但房价呢，居然还同比小涨了1.4%。

供过于求、买方冷淡、成交周期拉长……按理说房价应该大跌，但市场却“僵住了”——不跌，也不动。

这种现象在2023–2024年也出现过，但今年上半年，这一系列核心数据集中发布，把这种“高库存+高房价”的结构性失衡，彻底摆到了台面上。

这到底是美国楼市的“最后的倔强”？还是下一轮市场释放的信号？

一、库存暴涨，但“没人卖得动”

首先我们看库存：

据《Barron’s》和《Business Insider》的数据，截至2025年5月底，全美待售房产的总价值接近 $6,980亿美金，比去年多了 20%+。

这是自2020年疫情后“封盘潮”的最高库存。

但关键问题不是“房子多”，是房子没人接。

1.在丹佛，35% 的房源挂牌超过60天；

2.在奥斯汀、菲尼克斯，47%–52%的房子都“挂着没人要”；

3.全美平均挂牌周期也拉长到了 42天以上。

这意味着——市场确实在降温，但卖家不愿降价，买家不想高利率接盘，大家都卡着不动。

二、买家去哪里了？

事实上，房价不跌最大的“保护伞”就是：“没人能买，也没人急着卖”。

目前，美国30年固定房贷利率维持在 6.8%–7.1% 区间。相比2021年的 2.65%，利率几乎翻了两倍。

这就导致：

1.月供成本在2020年之后上涨了55%以上；

2.同样的月供预算，现在的买房预算缩水了25–30%。

3.买得起的人，早就锁定低利率房贷，不想换房；

4.想换房的人，发现月供压力更大、资金成本更高；

5.很多人干脆不买了，或者买不起了。

特朗普前住房政策顾问最近也在采访中说：“美联储不肯赶紧降息，美国楼市就像堵塞的水管，上下都卡住了。”

三、房价为啥还涨？

根据Redfin的数据，2025年全美中位数房价为$438,466，同比微涨 1.4%。

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这是不是说明市场没问题？恰恰相反！

这不是健康上涨，而是典型的“结构性失衡导致的价格僵固”：

1.房源多，但卖家大多不急售，底价强硬；

2.房子卖不掉，不等于没人问，只是成交周期拉长；

3.而部分刚需型热门地段（比如佛州、佐治亚州、德州卫星城）依旧有人口流入+租金支撑，价格自然不会断崖式下跌。

说白了：市场表面还在笑，实际上是泡沫在撑脸。

四、华人投资者机会在哪？

面对这种“涨不动、跌不下”的卡位行情，对普通买家来说，是煎熬，但对有现金、有判断的投资人来说，反而是个“能选、能谈、能捡”的窗口期。

尤其是在一线城市布局多年、想优化资产配置；或者手头有现金或有首付款，不用高杠杆；又或者是关注“现金流+升值潜力”市场的买家，可以关注下佛州奥兰多、坦帕；德州达拉斯、休斯顿；东南部亚特兰大、夏洛特等地区。

这些地方都出现了挂牌60天以上的房源，议价空间大、租金撑底、位置不差，可以说是“冷中有热”的小机会带。

如果你已经在住宅市场看一圈，始终觉得“买不下手”，那你也可以看看小型商业物业。

现在利率高、银行收紧、贷款到期的项目挺多，很多小型商业物业不是“想卖”，而是“被迫卖”，比如一些带租户的街边店、仓储、医疗办公等。房子没问题，租户还在、租金稳定；就是贷款展期不了，房东资金断裂，只能甩卖。

不要听什么说2025年的美国楼市崩盘了，不要被市场扰乱决策。

如果你：手里有一定现金、不依赖高杠杆，重视长期现金流的话，

现在，是时候把视野从“等住宅降价”转向“捡机构退出后被低估的现金流资产”。