今天我们讲个故事。一位地产老将 + 一个成熟区域中心，如何在不违法的前提下，把投资人的钱用到极致......这故事里，开发商没有违法，区域中心也合规，每个人都“合法赚钱”，唯一比较吃亏的，是那个把80万美金打进去，以为自己投了一个美国大盘的你。

American Dream Devco是个房地产开发商，创始人Don Lever在美国干了一辈子房地产，发现房地产最大的问题就是融资成本问题，四处搜索后发现EB-5是所有资金中最便宜的，且完全不用按正常市场资金使用规则来开发项目，于是，他准备在退休之年，再搞票大的，开发1000套别墅，总投资需要5亿美元，分10年开发，用目前市场上最便宜的资金：找EB-5区域中心区募资。

而EB-5 Queen正好是鼎鼎有名的区域中心，负责人Gary Promise 在EB-5市场上也有些名气，双方一拍即合，经过一番律师操作，递交了956F，开始募资了。

这个项目因为太大了，同时也考虑销售的可行性，所以他们就分成了10年开发计划，计划2035年全部开发完毕。

开发成本的资金结构基本如下：

1.开发商自有资金

10%，5000万美金。主要是购地和平地成本，Don Lever非常擅长用杠杆，所以在购地上他也很聪明，直接把土地分两批购进，先付一半土地款，剩余的3年后再付。

大家都知道，美国乡村的土地很便宜，所以1期的土地只花了2000万，其他平地成本暂定在2000万左右，因为是滚动开发，先开发一批（比如20户），卖完后再开发第二批，所以其实这个项目实际启动资金并不大，5000万绰绰有余，但是，Don Lever是商场老江湖，他肯定不愿意在PPM里披露实际自己自投资金多少钱，只是说开发商自有资金最高是10%，就是5000万，也不愿意把自己套住，所以他的5000万美金的投资顺序也没有披露。

2.EB-5资金

9.9%。占比不高，4960万，收62个投资人，区域中心说了，我们想降低EB-5资金比例，减少投资人风险。

3.其他资金

80.1%。包括资金循环再利用45%，预售房款定金15%，开发商回笼资金再投资20.1%。因为项目太大，万里之外的投资EB-5土豪们，肯定会问，那剩余资金怎么办，这里就来了几个财务名词：预售房款再投资、资金循环再利用、开发商资金回笼再投资等，简单来说就是未来所有滚动收回来的房款、开发自有资金、利润等都会再投到项目里去的，反正资金科目越多，越不明细、越让EB-5投资人满头雾水，但又觉得合理。

Don Lever一想，这哪儿够啊，反正这个是乡村项目，目前市场很好募资，所以干脆也就不做银行高级贷款了。

后面EB-5资金用完了，怎么办？Don Lever可是个老司机，和EB5 Queen稍微一拍脑子，那就在这个项目上继续搞个EB-5 2,3,4,5甚至6期，每期都是9.9%的份额，直接把80.1%的其他资金里给陆续替代掉，这个在商业模式叫做可规模复制。

因为是大项目，所以前期EB-5投资人认为自己是最早的一批，风险最小，也就敢投资了。而后来的投资人也会有个观念，认为这么大的项目，前面那么多人投资了，大家的眼光都是雪亮的，所以自然自己也没啥风险。就这样，先来的，后到的投资人都找到了自己坚定投资该项目的理由。Don Lever和EB-5 Queen这一顿操作，短短1年即可数百人上车，300多个投资人，1年左右这近3亿美金哗啦啦就到账了，妥妥的人生赢家，踩住了EB-5新政最大的红利。

想知道区域中心怎么用EB-5资金大赚一笔吗？

我来给大家继续分享故事：

EB-5 Quee因为是一家非常大的区域中心，老板Gary Promiss在行业里混了这么久，他很懂EB-5投资人的需求，也很懂区域中心赚钱的核心：钱用得越久，利息越多。所以在基金公司的股东章程里，他是这样设计的：

1.EB-5贷款期

加入一个高大上的别墅开发项目，EB-5贷款期设置为5+1+1年，这样能保障这个时间窗口足够让项目竣工啊，当然，还有一个隐形条款就是有10个月的资金释放期，所以投资时间可能是5+1+1年+10个月，这不，也是为了保障投资人能分到足够多的就业机会嘛！

2.EB-5还款期

注意，为啥我说还款期，而不是贷款期，因为合同里写的贷款期不等于还款期，开发商可以提前还款给基金公司，而基金公司是可以再投资的。

EB-5 Queen为了确保有足够多资金、足够久周期使用这些资金，他们在基金公司章程里这么说的，说在投资维护期内是不退钱的，但投资维护期多久，完全是管理人，也就是区域中心自己说的算，合同写的很清楚，EB-5贷款期，风险期和投资维护期都不是一个概念，这也意味着管理人如果提前收到开发商的还款，是可以无理由的再投资，还款期看经营情况再说。

投资维护期也是至少要满足移民局要求的。至于多久，就看区域中心到时有没有投资计划或者是否全部投资人都分到就业机会等等。反正管理人可以自行做主，不需要告知投资人，当然，更不需要投资人同意。

3.管理人权限

未来为了更好的管理这几百个投资人，怕到时大家意见不一致，不好做投票和决策，干脆就不给投资人有投票的权利，所以在基金公司章程里明确约定说管理人可以随意修改这个基金公司章程，无需投资人同意，投资人没有否决权，甚至也没有知情权。万一项目不顺利，或者基金公司经营出现问题，在基金公司章程里也明确约定，未来一切分歧都按合同办事，大家要遵守合同，这里是America！

4.还款担保

区域中心知道这个是大部分EB-5投资人最关心的问题之一，Don Lever也与EB-5 Queen约定了，用开发商集团3个月前刚成立的新公司作为还款担保人，但开发商老板也说了，未来我可能还要用这个担保公司干别的买卖，所以届时我可以随意更换其他担保人，反正你们也只是要个担保合同去做营销，这个合同够用了。

5.526E被拒退款事宜

EB-5 Queen与开发商协商很久，这个事让开发商老总很头疼啊，因为526E如果被拒退款，那时可是项目施工最需要钱的时候，最后EB-5 Queen做了让步，如果投资人EB-5 的526E被拒，先让投资人穷尽所有的行政诉讼流程，完后，如果基金公司账号有钱就退款，没钱的话就等到有钱再说吧！

就这样，American Dream Devco 老板Don Lever和EB-5 Queen 的Gary Promiss在地产圈和EB-5圈多年的光辉历史里，又增加了浓墨重彩的一笔，趁着这个数十年难遇的EB-5“双递”窗口期，立志做EB-5行业的乡村项目标杆！