投EB-5还靠信仰，那你是真的猛!
592025年05月06日
如果你还在考虑EB-5投资移民，请一定把这个文章看完，你选的项目是否能回款，很大程度都由这6个核心决定！
第一大核心：你选择的项目，担保和抵押机制，硬不硬？！
一般来说有以下几种：
1）项目资产抵押（Mortgage/Deed of Trust），开发商把资产（比如土地、建筑物或其他固定资产）抵押给基金公司，万一不还钱，基金公司可以处置这些资产来还你钱，这类产权抵押重点看两点：
①抵押物流动性如何？是不是能在贷款到期时变现？
②贷款到期时抵押物值不值钱？
2）控股公司或母公司担保（Corporate Guaranty），市面上有部分是这种担保，美名其曰担保公司实力很牛，请问你有认真看过没有：
①担保人是不是真的有还款实力？
②他的担保是无条件不撤销担保吗？
3）股权质押（Equity Pledge），这类担保在市场上最常见，借款人把它持有的公司股权作为贷款的担保，但你一定要盯紧这三点：
①贷款到期时股权价值究竟还剩多少？
②抵押股权的流动性怎样？万一违约了，真能变现吗？
③质押股权有没有在UCC备案？
4）现金托管账户（Escrow or Lockbox），对于这类担保，有些项目托管账户就是摆设，提款权还在开发商手里。如果高顺位贷款方对账户有“控制优先权”，EB-5资金很难优先收回来。
老郭在这里给各位提个醒，这种方法真要安全，必须：
①账户必须受合同控制
②合同里有明确的提款条件
③有违约触发条款
④NCE一定要参与提款审批
以上几点不确定，账户监管就是监管了个寂寞。
5）预售/租金收益权质押（Assignment of Rents/Contracts）, 借款人将未来的预售收入或租金收入作为贷款的担保。这类质押的执行关键就是：
①项目确实能产生可预期现金流
②法律文件里必须写清楚，NCE或贷款方有直接收款权
③这个与托管账户监控搭配使用效果最佳.
无论是现金托管还是预售收益，只有写进：
①法律文件
②有真实现金流
③NCE有控制提款权，才叫“有效”！
第二大核心：看资金结构和优先级！
搞清楚EB-5资金是“优先”还是“垫底”！
1) 比如说，EB-5是高级贷款（Senior Loan） 、夹层贷款（Mezzanine Loan ）、优先股（Preferred Equity），还是普通股权（Common Equity）？
2) EB-5资金有没有优先还款权？
3) 有没有intercreditor agreement（贷款人之间的协议），你是不是被高顺位的条款限制了啊？
老郭建议：EB-5资金应尽量处于 Senior 或 Mezzanine 层，切记不要成为其他投资人的劣后资金！
第三大核心：项目能不能落地？现金流预估靠不靠谱？
1) 项目是否已动工？是否有施工许可证？
2) 项目完成进度如何？资金是否充足？
3) 项目完成后，能不能稳定产生现金流？能覆盖EB-5还款吗？
4）项目有没有预售合同、租赁意向？有没有产生现金流啦？
第四大核心：开发商怎么还钱？退出路径明确吗？
一般来说有以下几种退出方式：
1)资产出售（Disposition）
2)再融资（Refinancing）
3)项目现金流分期回款
4)股东赎回/回购承诺
老郭用地产从业20年的经验来建议，目前最稳健的方式是：有法律效力的回购协议 + 明确时间表 + 有实力担保公司配合。
第五大核心：开发商和担保人的履约能力你知道吗？
1）开发商或担保人有良好履约记录吗？
2）是不是参与过违约项目？
3）担保人是否具备足够资产负债能力？
4）有没有资产负债表？有没有被起诉、被冻结、信用出问题？
如果担保人无实质资产或是新设空壳公司，签再多承诺都白搭！
第六大核心：法律文件才是你真正的保护伞
以下文件你都要重点看：
PPM（私募说明书）
Loan Agreement（贷款协议）
Guaranty（担保协议）
Operating Agreement（运营协议）
里面的内容你都看了吗？
还款金额、时间和路径是否明确？
明确了违约后，投资人有救济权？
到期开发商是否已经全部都已撤资？
还是贷款到期无任何担保还款的无止境等待？
这点老郭强调了很多次，法律文件是确保回款权利的最终保障，一定不要只看营销材料！！不然等着你的就只有一句话：“回款按合同办事！”
投资EB‑5不是靠感觉，也不是拼运气，你的每一个认真程度，都决定了你未来的回款概率！
第一大核心：你选择的项目，担保和抵押机制，硬不硬？！
一般来说有以下几种：
1）项目资产抵押（Mortgage/Deed of Trust），开发商把资产（比如土地、建筑物或其他固定资产）抵押给基金公司，万一不还钱，基金公司可以处置这些资产来还你钱，这类产权抵押重点看两点：
①抵押物流动性如何？是不是能在贷款到期时变现？
②贷款到期时抵押物值不值钱？
2）控股公司或母公司担保（Corporate Guaranty），市面上有部分是这种担保，美名其曰担保公司实力很牛，请问你有认真看过没有：
①担保人是不是真的有还款实力？
②他的担保是无条件不撤销担保吗？
3）股权质押（Equity Pledge），这类担保在市场上最常见，借款人把它持有的公司股权作为贷款的担保，但你一定要盯紧这三点：
①贷款到期时股权价值究竟还剩多少？
②抵押股权的流动性怎样？万一违约了，真能变现吗？
③质押股权有没有在UCC备案？
4）现金托管账户（Escrow or Lockbox），对于这类担保，有些项目托管账户就是摆设，提款权还在开发商手里。如果高顺位贷款方对账户有“控制优先权”，EB-5资金很难优先收回来。
老郭在这里给各位提个醒，这种方法真要安全，必须：
①账户必须受合同控制
②合同里有明确的提款条件
③有违约触发条款
④NCE一定要参与提款审批
以上几点不确定，账户监管就是监管了个寂寞。
5）预售/租金收益权质押（Assignment of Rents/Contracts）, 借款人将未来的预售收入或租金收入作为贷款的担保。这类质押的执行关键就是：
①项目确实能产生可预期现金流
②法律文件里必须写清楚，NCE或贷款方有直接收款权
③这个与托管账户监控搭配使用效果最佳.
无论是现金托管还是预售收益，只有写进：
①法律文件
②有真实现金流
③NCE有控制提款权，才叫“有效”！
第二大核心：看资金结构和优先级！
搞清楚EB-5资金是“优先”还是“垫底”！
1) 比如说，EB-5是高级贷款（Senior Loan） 、夹层贷款（Mezzanine Loan ）、优先股（Preferred Equity），还是普通股权（Common Equity）？
2) EB-5资金有没有优先还款权？
3) 有没有intercreditor agreement（贷款人之间的协议），你是不是被高顺位的条款限制了啊？
老郭建议：EB-5资金应尽量处于 Senior 或 Mezzanine 层，切记不要成为其他投资人的劣后资金！
第三大核心：项目能不能落地？现金流预估靠不靠谱？
1) 项目是否已动工？是否有施工许可证？
2) 项目完成进度如何？资金是否充足？
3) 项目完成后，能不能稳定产生现金流？能覆盖EB-5还款吗？
4）项目有没有预售合同、租赁意向？有没有产生现金流啦？
第四大核心：开发商怎么还钱？退出路径明确吗？
一般来说有以下几种退出方式：
1)资产出售（Disposition）
2)再融资（Refinancing）
3)项目现金流分期回款
4)股东赎回/回购承诺
老郭用地产从业20年的经验来建议，目前最稳健的方式是：有法律效力的回购协议 + 明确时间表 + 有实力担保公司配合。
第五大核心：开发商和担保人的履约能力你知道吗？
1）开发商或担保人有良好履约记录吗？
2）是不是参与过违约项目？
3）担保人是否具备足够资产负债能力？
4）有没有资产负债表？有没有被起诉、被冻结、信用出问题？
如果担保人无实质资产或是新设空壳公司，签再多承诺都白搭！
第六大核心：法律文件才是你真正的保护伞
以下文件你都要重点看：
PPM（私募说明书）
Loan Agreement（贷款协议）
Guaranty（担保协议）
Operating Agreement（运营协议）
里面的内容你都看了吗？
还款金额、时间和路径是否明确？
明确了违约后，投资人有救济权？
到期开发商是否已经全部都已撤资？
还是贷款到期无任何担保还款的无止境等待？
这点老郭强调了很多次，法律文件是确保回款权利的最终保障，一定不要只看营销材料！！不然等着你的就只有一句话：“回款按合同办事！”
投资EB‑5不是靠感觉，也不是拼运气，你的每一个认真程度，都决定了你未来的回款概率！
