为什么EB-5投资人注定选不到好项目？
482025年03月31日
为什么EB-5选项目这么难？
心里话，我个人也觉得很难，因为它不是一个完全市场化的产物。这不是投资人的问题，这是行业的问题。今天，老郭从项目方和行业角度讲下，投资人为什么很难选到一个好项目？
一、行业发展阶段
一个行业发展从开始-发展-充分竞争-完全规范-市场衰退，任何行业的第一个阶段最典型的特点就是市场上信息完全不透明，可以说野蛮生长期，是骗子的乐园，而EB-5这个行业只是完成了商业发展的第一个阶段，这不，美国移民局也发现了这个问题，于是国会在2022年3月15日通过了EB-5诚信与改革法案，监管所有区域中心资金及审计，杜绝21世纪在美国证监会SEC和移民局眼皮底下的低端诈骗事件，但EB-5还完全没有走向更规范的市场竞争时期， 但，这对于这个跨国经营管理难度很大的行业来说，确实算是一大进步了。
二、项目本身
EB-5募资对于开发商来讲就是一个融资渠道，而开发商最在乎的就是资金成本，如果项目足够优质，开发商本身是可以从银行拿到足额贷款的，目前高级贷款的成本一般是浮动利率7-9%不等（这个时候一般认为是利率最高点），而一个独立第三方的区域中心收息一般也在6.5-10%不等（但这是固定利率，综合下来其实用EB-5资金的成本比高级贷款还高，除了EB-5贷款利息外还有其他费用及合规移民局要求所产生的人力成本。另外与银行高级贷款不同的是，除了银行是浮动利率外，银行高级贷款大多允许贷款方任何时候都可以提前还款。但是EB-5区域中心作为基金管理人大部分是不愿意开发商提前还款的，这导致开发商不得不硬扛高息，直到3-5年后EB-5贷款到期）。
那你试想下，如果你是开发商，且能在银行募集到60-70%的资金，你还会再去找第三方EB-5区域中心募资吗？如果是的话，原因不外乎两个：
1. 银行根本不给你贷到60-70%资金，或者根本不给你贷款，你需要找EB-5夹层贷款完工或者就直接干脆点，EB-5是高级贷款（因为没有银行贷款了嘛）
2. 银行给你贷到了60-70%资金，你想玩空手套，剩余的30-40%资金让EB-5投资人掏。
以上任何一种，从项目稳健回款的角度，对于投资人来说，都不是好项目，因为：
第一种是因为项目风险太高，银行贷不齐或者不贷款，对于债权人风险过大。
第二种，是因为开发商抽逃了所有的自有资金，这样EB-5投资人其实成为了项目层面最后一个被退出的投资方，是风险最大的出资方，开发商玩的是空手套。因为EB-5投资人资金的安全垫，也就是开发商的自有资金早已被抽走。
不幸的是，只有这两类项目，项目方才有动力漂洋过海，支付巨额营销费，在中国，印度、越南市场募集那些看不懂项目PPM的，就看营销内容而没有自己主见的投资人。
所以，在国内，很多都属于上面两类一种，我们可怜的投资人选择面真的很少。
当然，也有好项目，就是项目方真心不缺资金，融资EB-5的目的就是为了减少高级贷款的使用量。
比如，我看到一个城市项目，项目方已经获批了3900万的银行高级贷款授信额度，募资EB-5资金就是为了减少高级贷款实际使用量，因为这个项目方的区域中心是自己的团队操盘，所以给4%的利息到基金公司就足够了，最后这个项目顺利募齐了3200万的EB-5贷款，而最后的高级贷款使用量不到1000万，人家还留着近3000万的高级贷款授信根本不用了，这就是好项目，但可惜的是这类项目方不可能付7%的利息给区域中心，因为人家有大额的建筑贷款授信等着备用啊，所以绝大多数投资人是碰不到这类项目的。
更可惜的是，就算有投资人偶然看到项目，也会因为认知，觉得银行贷款减少了，开发商替换的EB-5资金太多，导致资金结构比例不好看，认为这是一个垃圾项目。
三、利益趋向
最后，我们聊聊你碰到的每个机构利益趋向， 你在国内选项目时不外乎碰到区域中心团队或者移民中介团队，我们来聊聊各自利益关系。
1.移民机构
他们是帮你制定资金文案、移民方案和项目推荐的，他们在资金文案和移民方案毫无疑问应该是个专家，但他们对于项目筛选上不一定很懂，因为他们可能看不懂PPM里面的核心条款，这里说的看懂不是英文翻译的问题，而是真正懂房地产，理解这里的还款抵押保障性和资金结构，需要非常懂房地产，就是想帮你，他们不一定具备这方面能力。
他们只能用历史记录来说服你，但你应该知道很多老政项目根本还没到还款期，再有就是任何大项目爆雷前操盘团队或项目方都有非常光鲜的历史记录。
对于我尽调项目来讲，我只看这个项目的合同文书和盈利能力，对于项目方历史记录考察排5名以外。因为我知道，合同保护投资人（包括还款担保合同落到实处）和项目能盈利，才是核心关键，我也认为这是在美国投资的基础逻辑。对不起，我在美国投资很少看高大上项目，我反而主观上远离高大上项目。
他们主要收入是管理费和后期的年息的利息分配，听说有些大项目方能付给中介机构的管理费已经超过8万了（这远远超过了你实际支付的金额了），当然还有一部分年息收入，这说明什么，我不敢说这个项目一定不好，但我敢肯定这个中介机构推荐这个项目的利益驱动性是很强的。
2.区域中心
区域中心靠什么生存，靠收取部分管理费和利差，也就是开发商给基金公司的利息减去付给EB-5投资人利息的差额部分，而区域中心的利息一般都是开发商季度支付的，比如贷款期6年，每年稳收6%以上利差，那就是4.8万每个投资人每年，100个投资人就是480万。
还有些区域中心有技术性再投资的本事，比如贷款期7年，第4年就从开发商那里拿到钱了，但自己来个技术性再投资，再来霍霍3年就是不退你钱，理由有很多，包括但不限于：
①还款还没到期。
②规定按合同办。
③满足所有投资人的就业机会完成。
④满足所有人的风险期要求。
这些都是借口，并不是移民局要求，是他们在合同里一开始就给你埋雷了，到最后找他们时，他们会回复你，你在无理闹事，请按合同办事！
说了这么多，你就发现，EB-5路上，你是不是很孤单！
EB-5投资人最大的对手究竟是谁？不是移民局，不是SEC，而是那些PPT做得特别炫的营销团队，也是那些根本不看合同、盲信宣传的跟风投资人！
心里话，我个人也觉得很难，因为它不是一个完全市场化的产物。这不是投资人的问题，这是行业的问题。今天，老郭从项目方和行业角度讲下，投资人为什么很难选到一个好项目？
一、行业发展阶段
一个行业发展从开始-发展-充分竞争-完全规范-市场衰退，任何行业的第一个阶段最典型的特点就是市场上信息完全不透明，可以说野蛮生长期，是骗子的乐园，而EB-5这个行业只是完成了商业发展的第一个阶段，这不，美国移民局也发现了这个问题，于是国会在2022年3月15日通过了EB-5诚信与改革法案，监管所有区域中心资金及审计，杜绝21世纪在美国证监会SEC和移民局眼皮底下的低端诈骗事件，但EB-5还完全没有走向更规范的市场竞争时期， 但，这对于这个跨国经营管理难度很大的行业来说，确实算是一大进步了。
二、项目本身
EB-5募资对于开发商来讲就是一个融资渠道，而开发商最在乎的就是资金成本，如果项目足够优质，开发商本身是可以从银行拿到足额贷款的，目前高级贷款的成本一般是浮动利率7-9%不等（这个时候一般认为是利率最高点），而一个独立第三方的区域中心收息一般也在6.5-10%不等（但这是固定利率，综合下来其实用EB-5资金的成本比高级贷款还高，除了EB-5贷款利息外还有其他费用及合规移民局要求所产生的人力成本。另外与银行高级贷款不同的是，除了银行是浮动利率外，银行高级贷款大多允许贷款方任何时候都可以提前还款。但是EB-5区域中心作为基金管理人大部分是不愿意开发商提前还款的，这导致开发商不得不硬扛高息，直到3-5年后EB-5贷款到期）。
那你试想下，如果你是开发商，且能在银行募集到60-70%的资金，你还会再去找第三方EB-5区域中心募资吗？如果是的话，原因不外乎两个：
1. 银行根本不给你贷到60-70%资金，或者根本不给你贷款，你需要找EB-5夹层贷款完工或者就直接干脆点，EB-5是高级贷款（因为没有银行贷款了嘛）
2. 银行给你贷到了60-70%资金，你想玩空手套，剩余的30-40%资金让EB-5投资人掏。
以上任何一种，从项目稳健回款的角度，对于投资人来说，都不是好项目，因为：
第一种是因为项目风险太高，银行贷不齐或者不贷款，对于债权人风险过大。
第二种，是因为开发商抽逃了所有的自有资金，这样EB-5投资人其实成为了项目层面最后一个被退出的投资方，是风险最大的出资方，开发商玩的是空手套。因为EB-5投资人资金的安全垫，也就是开发商的自有资金早已被抽走。
不幸的是，只有这两类项目，项目方才有动力漂洋过海，支付巨额营销费，在中国，印度、越南市场募集那些看不懂项目PPM的，就看营销内容而没有自己主见的投资人。
所以，在国内，很多都属于上面两类一种，我们可怜的投资人选择面真的很少。
当然，也有好项目，就是项目方真心不缺资金，融资EB-5的目的就是为了减少高级贷款的使用量。
比如，我看到一个城市项目，项目方已经获批了3900万的银行高级贷款授信额度，募资EB-5资金就是为了减少高级贷款实际使用量，因为这个项目方的区域中心是自己的团队操盘，所以给4%的利息到基金公司就足够了，最后这个项目顺利募齐了3200万的EB-5贷款，而最后的高级贷款使用量不到1000万，人家还留着近3000万的高级贷款授信根本不用了，这就是好项目，但可惜的是这类项目方不可能付7%的利息给区域中心，因为人家有大额的建筑贷款授信等着备用啊，所以绝大多数投资人是碰不到这类项目的。
更可惜的是，就算有投资人偶然看到项目，也会因为认知，觉得银行贷款减少了，开发商替换的EB-5资金太多，导致资金结构比例不好看，认为这是一个垃圾项目。
三、利益趋向
最后，我们聊聊你碰到的每个机构利益趋向， 你在国内选项目时不外乎碰到区域中心团队或者移民中介团队，我们来聊聊各自利益关系。
1.移民机构
他们是帮你制定资金文案、移民方案和项目推荐的，他们在资金文案和移民方案毫无疑问应该是个专家，但他们对于项目筛选上不一定很懂，因为他们可能看不懂PPM里面的核心条款，这里说的看懂不是英文翻译的问题，而是真正懂房地产，理解这里的还款抵押保障性和资金结构，需要非常懂房地产，就是想帮你，他们不一定具备这方面能力。
他们只能用历史记录来说服你，但你应该知道很多老政项目根本还没到还款期，再有就是任何大项目爆雷前操盘团队或项目方都有非常光鲜的历史记录。
对于我尽调项目来讲，我只看这个项目的合同文书和盈利能力，对于项目方历史记录考察排5名以外。因为我知道，合同保护投资人（包括还款担保合同落到实处）和项目能盈利，才是核心关键，我也认为这是在美国投资的基础逻辑。对不起，我在美国投资很少看高大上项目，我反而主观上远离高大上项目。
他们主要收入是管理费和后期的年息的利息分配，听说有些大项目方能付给中介机构的管理费已经超过8万了（这远远超过了你实际支付的金额了），当然还有一部分年息收入，这说明什么，我不敢说这个项目一定不好，但我敢肯定这个中介机构推荐这个项目的利益驱动性是很强的。
2.区域中心
区域中心靠什么生存，靠收取部分管理费和利差，也就是开发商给基金公司的利息减去付给EB-5投资人利息的差额部分，而区域中心的利息一般都是开发商季度支付的，比如贷款期6年，每年稳收6%以上利差，那就是4.8万每个投资人每年，100个投资人就是480万。
还有些区域中心有技术性再投资的本事，比如贷款期7年，第4年就从开发商那里拿到钱了，但自己来个技术性再投资，再来霍霍3年就是不退你钱，理由有很多，包括但不限于：
①还款还没到期。
②规定按合同办。
③满足所有投资人的就业机会完成。
④满足所有人的风险期要求。
这些都是借口，并不是移民局要求，是他们在合同里一开始就给你埋雷了，到最后找他们时，他们会回复你，你在无理闹事，请按合同办事！
说了这么多，你就发现，EB-5路上，你是不是很孤单！
EB-5投资人最大的对手究竟是谁？不是移民局，不是SEC，而是那些PPT做得特别炫的营销团队，也是那些根本不看合同、盲信宣传的跟风投资人！
