百亿集团操盘的EB-5项目，真的值得投吗？

你会投资一个看起来完美无瑕、背后有百亿资产的EB-5项目吗？开发商大佬背景强大，背后是华尔街犹太家族，名字一搜全是地产成功案例及慈善捐款故事。听上去是不是很吸引人？但深入分析后，您可能会发现，这个项目完美踩中了每一个EB-5投资的‘隐形坑’。到底是怎么回事？让我们一起来看看。

1、我们先看项目背景
这个项目的操作逻辑是这样的：集团公司通过旗下公司A将房产出售给旗下公司B，然后B公司作为JCE向EB-5投资人募资。

看起来很高大上，但问题在于，这种关联交易就是好让资金在集团内部循环，而投资人承担的风险却被无限放大。

A公司盈利1000万美元后，将物业转给B公司，B公司再承担原本A公司的过桥建筑贷款。房产已满租，但租赁合同细节却一直没披露，这直接关系到项目的还款能力和再融资潜力。、

2、资金结构
项目总投资8000万美元，其中：
1)银行高级贷款：4000万美元（但是，并没有确定贷款是否获批）。
2)EB-5贷款：3600万美元。
3)开发商自有资金：只有400万美元。

你们看出有啥问题吗？咱们继续细看PPM发现这些问题：
如果银行贷款无法获批，项目就无法推进办理绿卡事宜，投资人资金可能需要等待退款。

即便贷款获批，银行可能限制股权抵押，这会导致EB-5资金成为没有抵押物的纯借款。

更危险的是，未来开发商可能再次募资，而后续债权人的还款优先级会高于EB-5投资人。

3、再看还款抵押物：几乎没有实际保障
EB-5贷款3600万美元，但只有400万的股权作为抵押物。而且，其他债权的优先级比EB-5资金高。这意味着，一旦出现问题，
EB-5投资人基本上没有任何保障。

还有一条更狠的条款，就是给管理人过渡授权，管理人未来可以根据项目融资需要进行修订贷款合同，而且不用经过EB-5投资人同意！！

4、来看交易架构：你会发现利益冲突非常明显
这个项目的基金管理人、JCE（开发商）、开发商集团，以及建筑过桥贷款提供方，全部隶属于同一个集团公司。换句话说，基金管理人和开发商是‘左手管右手’，如果没有强有力的合同保护投资人的话，投资人基本丧失了对项目的独立监控能力。

5、再看贷款期限：6年还款到底合理吗？
项目贷款初始期限是3年，但有3次延期权，每次1年，总共可延长至6年。延期利息很低且延期主动权在JCE这边。这里就有一个疑问：项目已经竣工，EB-5资金只是用来替代开发商的过桥资金，那为什么还需要6年的还款期？

6、我们仔细看再投资约定
这里有个知识点，一般项目再投资，会有两个可能性，也就是JCE和NCE都有可能去再投资。

而这个PPM说得很清楚，再投资条款允许NCE在贷款初始3年到期后、以及6年延长期内继续再投资，而且不需要投资人同意，再投资也没有任何抵押物保障。

换句话说，管理人可以自由决定把资金用于任何性质和风险的投资。

7、我们最后来看盈利能力：
根据开发商提供的财务报表，我直接告诉各位，这个项目，2030年前几乎没有回款可能。

项目××的正向现金流全都支付给基金公司管理人作为管理费了。
最好的结果可能是2031年通过再融资还款，但这还要看租客是否稳定续租。

老郭最后总结一下：这个项目的开发商实力确实很强，但是关你什么事呢？
1.首先，关联交易其实就是让资金在他们集团内部循环，投资人的利益几乎没有保障。

2.其次，抵押物严重不足，债权优先级还极低，EB-5资金被迫承担最大的风险。

3.最后，盈利能力弱，再投资条款缺乏透明度。

这个项目××的优点，就是集团公司很牛。但在这样一个项目里，你真的愿意冒险吗？