目前市场上EB-5投资人选项目最大风险不是拿卡，而是还款。

可偏偏大部分营销广告都在重心讲拿卡速度，很少提还款的稳健性，今天细扒下，EB-5资金在还款环节所有的潜在风险！每一条都是你尽调的核心！

1.搞清楚你的钱，到底落谁手里了？

EB-5的钱：

①要么在NCE基金管理人手里，

②要么被开发商JCE拿去用了。

也就是风险主要发生在两个主体上！

2.各方之间的关系

NCE管理人把资金投给JCE，要么是债权要么是股权，这个钱投出去管理人能否收回来，主要看两点：

①JCE项目靠不靠谱？

比如：

它的资金结构决定能否竣工，不能竣工也就意味着无法创造预期的就业人数，您的绿卡就危险了，

它的盈利能力决定未来有没有能力退款。

②贷款合同友不友好？

如果是贷款的话，合同对EB-5投资人的回款有保障性吗？

老郭尽调了上百个项目，我想说：很不幸，市场大部分项目回款都没有太多保障。

我知道很多营销机构会回复你说：“EB-5资金必须处于风险期，所以不能有保障回款条款”，这个解释是最扯蛋的，因为“不能有保障”，只限制NCE到投资人这一层。

但NCE去追JCE的钱，那是商业行为，再强的保障性都不违反移民局要求，当然可以写各种担保、追偿、抵押咯。移民局不管两家公司之间是否还钱，它只管你EB-5投资人有没有风险！

所以啊，老郭真心建议：EB-5投资人一定要看基金公司NCE对开发商JCE的贷款合同。

我知道很多营销机构不太愿意提供此类贷款合同，因为太细了，就让投资人看透项目了，或者有些说项目贷款还没发放，又或是还没签署贷款合同，这都是借口！一个成熟的募资项目，肯定是在放款前或者在开始募资时双方就得谈好贷款条件，这是基本商业常识！

你可能会继续问贷款合同要看哪些条款？

1.看贷款合同的还款担保性，

2.看贷款合同里借款人还款的条件，

3.看到期不还款贷款人的追偿手段，

4.看贷款到期时抵押物价值和流动性，

5.看贷款周期是多久。

能看透这几点，你基本就可以断定这个项目在贷款到期时是否能如期偿还给NCE。

但是！上面的稳健了，不代表这个项目一定很好，因为中间还有一个坑，叫“再投资”。

什么意思？就是说，管理人把你这笔钱从JCE那边拿回来了，但，不一定会立刻还你。NCE管理人也是商业机构，他也想make more money，它也可能会再投出去继续赚钱。

那这个时候，你就要仔细看NCE管理人对再投资条款约定！

如何看？老郭给你支招：

1、看PPM里对NCE管理人的退款条款约定。

也就是基金管理人在什么情况下退款？一般来说，你可以通过看投资维护期，投资锁定期，投资期的定义来了解，因为管理人大概率不会在投资维护期（或是锁定期和风险期）结束前退款的，我说的是大概率。

那么在这几个周期的定义上，市场上的项目都是五花八门，或者说是伎俩层出不穷，比如有项目直接写：得所有投资人满足了投资维护期（当然此处包括最后一个投资人）才可以开始退款，简单来说就是最后一个递交了I-829表才会给前面所有人退款，你品，你细品，需要多久！

2、看基金公司NCE的股东章程。

Operation Agreement或者Limited Partership Agreement

这个合同与上面的贷款合同一样非常重要，它会清晰约定给投资人的退款条件，基金管理人的权限等，基本上看懂这个合同你可以看出你这个管理人的人品，是不是“心狠手辣”。

比如我看到一些项目OA里说：一旦签字，即代表投资人未来全权授权管理人做关于投资的任何决策（无论大小）。基本属于“卖身契”，签完，你就是任人宰割的羔羊。还有更夸张的，比如OA里有capital call，就是未来NCE如果需要钱，还可以继续让投资人追加投资。如果不投的话视为投资人违约。

违约责任就是：花1美金买断你的80万投资款。所以，这个合同你不看懂，你未来在对簿公堂时绝对会目瞪口呆，啊，我没授权过啊？？结果合同里面都写的很清楚，法官也会告诉你，你是个合格投资人，合同里写好的条款你为啥不仔细看啊？他才根本不在乎你是不是看得懂英文。

回到刚才的问题上，这个基金公司OA是不能写保障退款给你的，但只要前面说的第一步，也就是NCE能把资金稳健收回来，确保NCE管理人别来个再投资，那你的资金基本就稳健回款了。