你们有没有刷到过这种EB-5宣传语——“我们开发商自投比例高达60%！项目非常稳健！”

老郭只能说：在EB-5领域，只要看到开发商自投超过50%，基本都是忽悠，为啥？

第一步：先搞清楚，资金结构到底看啥？

一个EB-5项目能不能如期完工，最核心就俩字：资金！也就是项目方要有能力筹备到足额预算的资金，一般来说常见的资金结构可能包括：

①高级贷款

②夹层贷款

③开发商自有资金

这三大类，有的项目没有银行高级贷款，EB-5贷款直接作为了高级贷款。有些项目EB-5贷款就是夹层贷款。

看资金结构的核心就是看这几类出资方是否一定能提供约定资金，如果EB-5贷款募不齐，开发商的后备资金方案是什么？高级贷款放款是否已经确认了？等等。

今天我们只聊开发商“自投资金”，是不是比例越大越好？

这就涉及到审核开发商自有资金时的4个关键要点：

①出资形式

②出资顺序

③出资保障

④退出顺序

一、什么是出资形式？

就是开发商自有资金里面有多少是他自己的真金白银，一般来说开发商出资形式包括但不限于：

①资产作价

比如土地作价或设备作价（这个时候一定要看第三方真实评估价是多少，资产溢价严重吗？）

②开发商未来房屋销售的预收款

包括已收定金和未来的代收款，这个方式是很多开发商擅长玩的资金套路。

对此老郭有3个问题：

1.房子销售真的有那么好吗？中间如果客户不买了，剩余资金怎么补齐？

2.项目资金谁先到款呢？如果为资金没到位，房子没建完，还能收到那80-90%的尾款吗？

3.假如房子顺利卖完了，且房款也作为施工资金被支出了，一般情况下，都是用项目公司的股权作为还款抵押担保的，请问此时房子卖没了，项目公司的股权还值钱吗？当时宣传的还款保障还靠谱吗？

这一套下来：开发商说是自投6000万，结果拆开一看，

2000万是地皮“自我估值”来的，实际购买200万；

3000万是未来预售房的尾款——还没收到钱呢，全当“自投”写进去了；

就剩下1000万现金，还有可能是短期借来的。

你说这60%，又有啥用呢？都是忽悠投资人看不懂门道！

二、出资顺序和出资保障

出资顺序就是开发商的实到资金什么时候出资？是等EB-5资金用完了再出资？还是先用开发商自有资金？

这里不仅是顺序问题，一般来说开发商自有资金先投进项目了，肯定对EB-5投资人来说更加安全。如果开发商后出资，那假设后期开发商无法按合同约定出资了，EB-5贷款人有办法强制措施吗？

我看到所谓最安抚EB-5投资人的做法就是：找这个项目公司做担保出资。但这类项目公司一般都是壳公司，没钱没资产，项目没钱了，也就是他们没钱了，担保也没啥实际意义啊。

三、退出顺序

这个是最容易被忽略的。

也就是开发商有无可能在还EB-5贷款前先抽走自有资金部分，说实话，这个很复杂，需要仔细看NCE和JCE的贷款合同，但是我知道大部分投资人看不懂这个合同，甚至是根本不知道有这个合同。

如果合同里写开发商自有资金退款在EB-5资金之前，那基本就是把EB-5还款风险放到无限大！

所以，不要一股脑认为开发商自有资金越大就越好，要看懂上面几点。

当然，老郭不搞什么恐怖营销，我也看到过不错的项目，光靠银行贷款和开发商自有资金也能完工，这种项目对EB-5资金的依赖就没那么高。

也有项目在合同里标注了开发商在偿还EB-5贷款前，不可以提前抽走资金，这类条款都是能保护投资人的。

最后，投资人可以焦虑，但一定不要绝望，学会自己看项目，你会规避掉很多风险！