你听说了吗？

2025年，美国楼市一边高库存、一边高房价，大家都以为要凉透了，

结果——特朗普又来放大招了。

他签了一份史无前例的“特朗普风格”税改法案，名字很嚣张：“大而美法案”。

有人说，这会让纽约和加州等地区房价重新起飞。

今天，我们就来聊聊：“大而美法案”，到底会如何改变美国房市的走向！

首先，什么是“大而美法案”？

它的官方名字是：One Big Beautiful Bill Act，是特朗普回归白宫后，第一份完整的改革方案。

简单说，就是一套“给有钱人减税、给房产加Buff”的大礼包。

我们细聊下“大而美”法案对房地产的五大深远影响！

一、SALT扣税从$10,000 涨到$40,000，极大降低了高税州房主的压力

SALT 全称是 State And Local Taxes——就是你每年交的州税和地方税。

过去，如果你在纽约、湾区这种地方买房，每年要交几万美金房产税，但最多只能抵税1万美元，超出的部分一分钱抵不了，这让中产和富人非常不爽。

现在，SALT直接上调到4万美元，还是一次性5年有效。

等于联邦政府帮你减掉几万税负，对高收入购房者来说，实在太香了。

可以想象，纽约、加州、西雅图、DC、波士顿这些核心区域，

可能会迎来一波高收入买家的“换房潮”。

二、.商业地产投资税优延续：刺激开发商！

这个法案里，三条关键政策直接刺激开发商：

1. 继续保留“Bonus Depreciation”100%奖励折旧政策；

2.继续延期“Opportunity Zone”（发展机会区）投资税延递；

3.上调低收入住房税抵免（LIHTC）额度，鼓励建造保障房。

通俗点说就是：盖房、翻新老楼、搞保障房，税务上都比以前更划算。开发商更愿意拿地、改造。

接下来很可能出现几个现象：

1.曼哈顿豪宅市场成交回暖

2.多户住宅（Multifamily）融资活跃起来

3.建保障房的中小开发商，也开始蠢蠢欲动。

4.二线城市老楼翻新、重建投资机会越来越多；

三、投资性住宅可能再次火热！

如果高收入人群现在可以享受更大额度的税收抵扣，就会更倾向在纽约、加州这些高税区买高价住宅。

一边避税，一边配置资产。

高端住宅，接下来很可能会变成新一轮避税投资品。

四、首次购房者和中产没有明显受益：进一步加剧分化

也许富人从SALT等抵税中能拿到很多好处，但是普通人利益有限啊。

现在贷款利率还是在6%以上，房价还在高位，租金也没降，刚需买房门槛依然高得吓人。抵押利息扣除等政策没啥优化。

所以接下来的局面可能是：高端房产市场复苏，刚需市场继续纠结。“房市两极分化”趋势可能加剧。

五、财政赤字扩大 + 潜在利率压力：长线埋下了隐患...

这个“大而美法案”，预计10年要花掉 3.3万亿美元的减税成本，

钱从哪来？大部分要靠发债。结果是：

国债规模更大，利率更难降，房贷利率长期保持高位的概率，进一步加大。

所以别以为短期买房轻松了，长线融资成本，还是一块大石头。

六、那对外国人来说会受什么影响？

如果你是外国人，想通过房产避税或者做配置，请注意：

这次“大而美法案”里，虽然媒体没有大幅报道，但对外国人持有、出售美国不动产，有几条杀伤力很强的小改动。

1.比如第一条：过去，你卖美国房子的时候过去，你卖美国房子的时候，通常会被预扣10%~15%的房产总价，作为未来可能要交的资本利得税预缴。但现在，这个比例最高直接提高到15%封顶。

而且适用范围比以前更广。也就是以后你转手卖房，就要先扣你一笔钱，哪怕你最后其实都没赚那么多。

2.某些税务豁免门槛提高。以前一些通过信托或公司架构持有房产的人，可以利用税务条款“部分豁免”或者“递延”资本利得税。这次法案把适用条件收紧了，

特别是对高净值，未来“走捷径”避税的空间更小。

简单说：外国人以后买美国房子，想轻松避税，难度会比以前高很多。

所以你问我：这波“大而美法案”，是所有人的好消息吗？

我的看法很简单：

1、对普通购房者来说，没有直接受益；

2、抵押贷款利率依旧高位横盘；

3、法案将增加超过3万亿美元赤字，贷款利率可能会长期处于高位。

换句话说，高端市场可能“回暖”，但刚需依旧吃力。

未来可能是：贵的更贵、富的更富！你怎么看？