你以为100万美元能买栋不错的房子？

抱歉，在现在的美国——这钱，可能连“三流豪宅”的门槛都摸不到了！

一、根据Redfin最新数据

截止2025 年，美国全国范围内，100 万美元以下能买到“豪宅”的城市，只剩7个了——

分别是：底特律、克里夫兰、匹兹堡、圣路易斯、密尔沃基、辛辛那提、圣安东尼奥。

听着是不是像“你不太想去的地方”？

但是不好意思，这是最后几个你还能“买得起豪宅”的城市了。

二、10年豪宅涨幅数据

过去 10 年，美国豪宅价格上涨了88%！

像纽约、洛杉矶、旧金山这些沿海城市，“豪宅”平均价格早就冲破130万美元，核心地段更是奔着 300万+去了。

想在大城市拥有一套像样的房子，你的家庭年收入至少得到 $250,000 起步，首付还不一定交得起。

更魔幻的是——房子并没有变好，“豪宅”的定义却越来越水了。

三、豪宅正在“通货膨胀”

你回忆一下，过去的“豪宅”长啥样：泳池、家庭影院、三层楼带电梯、环绕式大车道——每一项都是身份符号。

现在呢？只要房子够新、地段说得过去，开发商就敢贴上“Luxury”标签，哪怕户型普通、没有车库、连院子都不大，也能被卖到你高攀不起。

今天的“豪宅”，很多时候只是通胀下重新包装的普通中产住宅。

四、结构性趋势导致中西部成为最后的价格洼地

你在那儿等着洛杉矶、旧金山降价，但人家早就换了战场。直接冲到达拉斯、奥兰多这类二线城市，抢地建高端出租社区；

你还在犹豫“底特律治安差”，可机构早就在那儿$7-8万美金购入小独栋，月租收入$1,800，年化回报率高达20％以上，把你看不起的城市，变成了他们的“现金流工厂”。

你还在一线城市门口观望，想“等等再买”，结果一转头，入场券早被别人抢光了。就像《饥饿游戏》，等你意识到赛道变了，游戏可能已经结束了。你最后不得不被迫成为，曾经看不上的城市的“豪宅”接盘侠。

五、真正让你买不起豪宅的，是机构

这里有以下4个原因，导致豪宅为什么涨价这么快:

1.土地稀缺 + 建造成本飙升

沿海城市地段早就“抢完”了， 没有新增土地供应，再加上建筑材料暴涨、人工短缺，豪宅的起步成本早就让人望而却步了。

比如佛州迈阿密，现在随便建套中高端住宅，建筑成本比2015年贵 40%以上。

2.高净值人口增加 + 豪宅供不应求

过去10年，美国新增了超过200万高净值家庭。

他们不缺房子，只缺“能配得上身份”的高端住宅。

很多富人买豪宅不是自住，是囤资产 + 显示身份。

3.豪宅慢慢成了“通胀对冲、家族传承的可抵押资产”

疫情后，通胀飙升，美元购买力下滑，金融市场波动，富人开始把钱投进“实物硬资产”。

而豪宅就是最具象的“通胀对冲品”：

①可以出租

②可以增值

③可以抵押

④还能传承

四、机构投资入场，抬高了底价

豪宅市场早就不是个体投资人之间的竞争了，而是“你在与整个机构投资人在竞争”。

早在2021年，Blackstone投了超 7亿美元， 入股硅谷高端住宅平台 ICONIQ Capital，参与多个$500万–$2000万的定制豪宅项目，主要布局在洛杉矶、旧金山和奥斯汀。

2023年，Toll Brothers 搭上REIT巨头 Equity Residential，两家一拍即合，砸了10亿美金，开始在奥兰多、丹佛、夏洛特这些城市搞事情，建那种专租不售的高端住宅社区，专门租给科技高管、外籍富人、流动型高收入群体。

普通人买豪宅可能是比装修、拼预算。

而他们呢？比的是能不能整片打包、统一装修、批量出租、拉高估值后再融资套现。

你在纠结首付，他们在拉年化 IRR、算融资回购条款；

你在谈“怎么样住得舒服”，他们在算“退出效率”。

说得直白点儿——这场游戏，不一样了。

豪宅，不再只是富人的玩物，而是中产阶级的标配。

所以问题来了——假如你正好有100万美元，你会继续咬牙挤进纽约、洛杉矶这类“看得见但够不着”的城市？

还是果断转身到中西部，拿下一套还买得起的“真豪宅”？

你赌一线翻盘，还是押二线爆发？