2025年，美国房地产市场正迎来一场“债务危机风暴”！

想象一下：你有一栋物业，过去每年还能赚30万美元的现金流，结果因为贷款利率从4%升到7%，突然变成每年亏损12.5万美元！怎么办？

今天，我们就聊聊这个在高利率时代非常关键的指标，直接决定你的物业还能不能撑下去！

那就是偿债覆盖率（DSCR）！

什么是DSCR？为什么银行靠它来判定你的“生死”？

如何用这个指标，找到困境中的投资机会？

记住，这不是理论，而是你2025年能否抓住机会的关键！

什么是偿债覆盖率（DSCR）？

通俗点说，偿债覆盖率就是用来衡量一个物业的“收入够不够还贷款”。银行用这个指标来判断你的物业是不是“靠谱”，能不能持续赚钱。

公式很简单：偿债覆盖率（DSCR）=物业净收入➗月供还款额

举个例子:

如果你的DSCR是2，那就说明你每赚2块钱，有1块钱用来还贷款，剩下1块是利润；

如果DSCR只有0.8，那就说明你赚的钱连贷款都还不上，还差20%还不上。

那么，高利率是如何压垮你现金流的呢？

我还是举个例子：

2019年，你为一栋物业借了1750万美元，利率是4%，每年的贷款利息是17,500,000 × 0.04 = 700,000美元。

到2024年，利率飙升到7%，你每年的贷款利息就飙升到17,500,000 × 0.07 = 1,225,000美元！

假如这栋物业每年净收入是100万美元：

利率4%时：DSCR = 100 ÷ 70 = 1.43，银行觉得你还算“健康”；

但利率7%时：DSCR = 100 ÷ 122.5 = 0.82，连贷款都还不上，银行是不愿意再贷款给你的！

为什么DSCR能决定生死？

银行通常要求DSCR至少达到1.2，也就是说，物业每赚1.2元才能还1元的贷款，银行会按照这个比例来倒推核算出应该给你贷多少钱。否则，你的物业就可被银行“卡死”，无法再融资。

而且，DSCR低还会导致房产估值下降，举个例子：

假如你的物业原本估值是2500万美元，但因为DSCR低，资本化率上升，物业估值可能降到1700万美元。

这时候，银行也不会再为估值缩水的物业提供贷款支持，很多业主只能低价抛售。

这也是为什么在高利率环境下，很多房地产项目都“扛不住”了。

别急，危机中也有机会：投资人应该如何借助DSCR抄底？

对于手握现金的投资者来说，低DSCR的困境资产，恰恰是“抄底”的好机会！如果你处于这个状态，老郭分享几招！

1.第一招：折扣买入困境资产，就是抄底不良资产

因为DSCR不足被抛售的物业，通常价格会远低于市场价。

比如，你可以用1700万美元买到一栋原值2500万美元的资产，等经济好转时坐地升值。

2.第二招：提高DSCR，优化资产价值，也就是说

你可以通过改造升级物业或吸引优质租户，来增加收入，这也是市场上做常见的增值模式。

又或者精简运营，降低你的成本，以此提高净收入（NOI）。

3.第三招：等待资本化率回落，资产价值反弹

资本化率（Cap Rate）是衡量资产收益和价值的一个指标，简单来说，它就像“投资回报率”。当资本化率降低时，资产价值会上涨。资本化率一般情况下

随资本市场的供求关系影响的，

比如降息时，货币政策宽松，资本化率就会降低。

或者资产风险增加时，资本就想远离这类资产，资本化率就会增加。

举个例子：

如果一栋物业每年的净收入是102万美元，当资本化率是6%时，那么这栋物业的估值是：102万÷6%=1700万美元

如果资本化率回落到5%，那资产估值就会变成：102万÷5%=2040万美元

也就是说，资本化率每下降1%，资产价值可能上涨数百上千万美元！这是为什么在利率下降时，优质物业的价值会快速反弹。

2025年的房地产市场，是危机，还是机会？这取决于你如何行动。

你怎么看待DSCR？你会如何利用它来抓住机会？