你知道为什么90%的EB-5投资人最终拿不回本金吗？

——因为他们在签约前，根本看不懂合同里的“致命条款”！

骗子用PPT画大饼、机构用‘高大上’忽悠小白、合同里藏着天坑，甚至伪造“审计报告”……

最后用一句“投资有风险”就想搪塞所有问题？

今天，老郭不聊虚的，直接撕开EB-5市场的遮羞布，手把手教你：如何用“尽调”戳穿项目陷阱，避开“骗懵绕欺”四大坑！

1、骗，有些项目营销方明显在用PPT骗投资人

2、懵，专门用所谓的高大上懵那些不懂的投资人

3、绕，专门避开那些核心部分，用非核心方面来营销，比如956F 是否获批，比如项目的历史数据，比如项目开发商是不是上市公司

4、欺，有些看似有实力有历史的营销机构，店大欺人，反正历史上其爆雷项目很多了，也不怕再多一个，虱子多了不怕痒，欺负投资人不懂英文，看不懂合同，前两天看到一个客户发给我的PPT里面，说是项目的价值是被审计过得，但附的英文图片根本不是审计报告，而是一个CPA的免责说明。

问到回款问题，市场上的营销机构基本上都有个万能回复，“项目投资必须按照移民局要求At risk”，一句话就告诉你投资是个风险，本金有收不回的风险。

我想说，哪里有没有风险的投资？风险投资就是得知道风险在哪里！如果不知道PPM里面的核心条款，就签字，那就不叫风险投资，叫“瞎眼投资”！

我项目尽调的主要工作就是给客户分析清楚项目PPM里面所披露的核心条款，有些风险不是那么事关重要，但有些条款是要命的，来不得半点模糊，下面几点关键条款，大家一定要反复核实！

1、资金结构

这个是你看你能否拿到卡，毫无疑问，这个是重中之重，因为它会影响项目能否竣工，我一直说资金结构是开发商的“鬼门关”，没有资金，项目烂尾了或者被破产重组了，就变成“后娘养的了”，那么就业机会可能就会悬，绿卡可能就会出问题，至于投资款收回，那属于更高概率的风险问题了。

2、还款抵押物

这个是看你能否回款，我知道很多项目方根本就没有什么还款保障，纯靠项目的“高大上”来蛊惑你来选择，试问一句话，如果到期不还款，你有何法律手段和措施迫使项目方还款吗？还有些项目看似有还款担保物，比如市场上最常见的就是“未来收益权”虚拟质押，还有些项目抵押物是“品牌价值”，你敢信吗？

大家可要睁大眼看清抵押物（或者是担保人）的价值和流动性，这个穿着“假外套”的抵押物或还款担保人也是市场上最流行的骗局之一。

3、贷款周期

这个是看你多久能回款，虽说移民要求最低是2年 ，目前即将被推翻成5年或更久，但这个是基本要求，至于到底何时退款，那就要看项目PPM合同是怎么规定的，在满足移民局基本要求前提下，回款时间看PPM合同。这里面很复杂，牵涉到贷款计算期，再投资可能性，而JCE和NCE都有可能再投资。

上面三个绝对是项目的核心考虑因素，一个都不能大意！

4、526E 被拒退款

这个点最能体现项目公司实力。它是无条件 即刻退款还是磨磨唧唧再磨好几年退款，有些项目比较干脆利索，拒签后90天内全额返还，有些项目526E被拒后，退款条款竟至少再等3年！

5、还有其他因素，项目的盈利能力

如果你没拿到真正有实力的还款担保，项目盈利一定是还款的核心点，项目没能力盈利，还款就是水中月镜中花，另外看项目956F是否获批，项目集团公司和区域中心的尽调也不可少。后面的这些点都是非核心因素，能有就完美，没有的话也能凑合。

最后，敢不敢问这3个问题：

a. 怎么确认有保证完工的资金？

b. 贷款还款保障是什么？靠得住吗？

c. 贷款周期究竟怎么算？